La compra de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona, especialmente si se trata de contratar una hipoteca. Antes de dar el paso y formalizar la operación, hay que tener en cuenta que documentos necesitas presentar, verificar que la casa no tenga cargas, cuántos ahorros debes tener, la cantidad que tendrás que pagar cada mes y durante cuántos años desembolsarás las cuotas.
1. ¿Qué debo preguntarle al agente inmobiliario?
Si la casa es de segunda mano, conviene conocer por qué se vende, si dispone de la cédula de habitabilidad y la certificación energética, si tiene gastos económicos pendientes o si los suministros básicos están dados de alta. También es importante preguntar si se ha realizado una inspección técnica del edificio (ITE).
2. ¿Qué pasos se deben tomar cuando se tiene claro que quieres comprar una casa?
El primer paso es solicitar una simple inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad. Es un documento que contiene toda la información sobre la propiedad, incluso si hay gastos o deudas.
Lo siguiente es firmar el contrato de arras, es un contrato privado que sirve para reservar la vivienda que vas a comprar. En el momento de la firma se entrega una paga y señal que luego se deduce del precio final de compraventa. Es recomendable firmarlo ante el notario.
El siguiente paso es buscar financiación para la compra de la casa, una buena opción es contratar un préstamo hipotecario. Actualmente, es práctico analizar el mercado para saber que tipo de ofertas ofrecen las entidades financieras.
El último paso es firmar el contrato de compraventa, es un acuerdo entre las dos partes, donde el vendedor se compromete a entregar la vivienda al comprador por una determinada cantidad de dinero. Este acuerdo impone una serie de obligaciones y derechos de las partes y puede haber consecuencias si cualquiera de las partes incumple estas obligaciones y derechos. El comprador suele elegir la notaría con la que quiere firmar su contrato de compraventa.
3. ¿Cómo saber si tiene deudas la casa que quiero comprar?
Lo principal sería pedir la nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad. Te permitirá saber el estado de la vivienda en términos de hipotecas, embargos, cargas o términos fiscales. Recuerda, si hay una deuda sobre la casa cuando la compras, esa deuda se te transfiere.
También debe asegurarse de que esta al tanto de los pagos de la comunidad (cuotas mensuales, derramas…) para los que puede solicitar un certificado; y asegúrate de estar al corriente de los impuestos municipales (IBI, tasas de residuos, tasas de reciclaje…) Para ello, deberá solicitar un recibo o comprobante de pago.
4. ¿Cómo saber si la vivienda dispone de certificado energético?
Desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio presentar el certificado energético en España para poder alquilar o vender propiedades. El Real Decreto 235/2013 establece la obligación de presentar el certificado energético y siendo la responsabilidad de la obtención de este certificado energético el propietario de la vivienda.
5. ¿Cuánto dinero debo tener ahorrado?
En general, es necesario tener unos ahorros de entre 30-35% del valor de la casa. Por lo general la financiación bancaria es hasta en un 80%, por lo que el 20% restante se paga con fondos propios; el 10-15% restante se utilizará para pagar impuestos (IVA si se trata de una nueva casa e ITP si es una casa usada) y los demás gastos relacionados a la compraventa.
6. ¿Cuál es la cuota mensual?
La respuesta a esta pregunta depende del precio de la casa y del tamaño de la hipoteca, así como la duración del préstamo. Para no poner en riesgo tu salud financiera, se recomienda estimar tus ingresos menos los gastos mensuales de los titulares compraréis una nueva casa. De esta forma, verás cuánto margen mensual tienes. En general se recomienda no pagar más del 40% de tus ingresos.
7. ¿Durante cuántos años se paga una hipoteca?
Todo depende de por cuánto estés firmando la hipoteca y cuánto puedas amortizar durante ese período. En general, cuanto mayor sea el plazo del contrato, menor será la cuota mensual, pero mayor será el interés. La mayoría de las instituciones financieras permiten plazos de contratación de hasta 30 años, siempre que el titular del préstamo no tenga más de 75 años al terminar de pagar el préstamo.
8. ¿Hasta que edad puedo solicitar un préstamo hipotecario?
No existe un límite legal específico para determinar la edad máxima a la que se puede solicitar un préstamo hipotecario. No obstante, con carácter general se fija como límite de edad para la devolución de los préstamos hipotecarios los 75 años. Teniendo en cuenta que el plazo mínimo del préstamo es de 10 años, la edad máxima para solicitar una hipoteca es de 65 años.
9. ¿Qué elegir, hipoteca variable o hipoteca fija?
Esta es probablemente una de las preguntas hipotecarias más frecuentes en los últimos tiempos. En las hipotecas a tipo fijo, los clientes pagan siempre las mismas cuotas desde el primer mes hasta el último, aunque el tipo de interés sea superior al de los préstamos a tipo variable, en función del desarrollo de medidas como el Euribor. La tasa diaria ahora está por encima del 2,4%, la más alta desde 2009, mientras que la media provisional de septiembre fue de más del 2%, la más alta desde finales de 2011.
Desde 2009, más de 1 millón de hogares en España han contratado una hipoteca fija, lo que supone una cuarta parte del crédito total. Los especialistas insisten en que no existe la hipoteca perfecta y que la elección dependerá de las circunstancias específicas de cada consumidor, así como de factores como la situación económica personal o en cuánto tiempo tiene provisto pagar el préstamo.
10. ¿Qué gastos debo asumir para formalizar la hipoteca y la compraventa?
Los gastos de la compraventa incluyen notaría, registro de la propiedad, la gestoría, el IVA o ITP, según se trate de una vivienda nueva o usada.
Esta cuota hay que añadirla al préstamo hipotecario. Si en un contrato sin compromiso, es el principal más los intereses de toda la hipoteca, más los gastos del seguro de pérdida, los gastos de mantenimiento de la cuenta y la tasación que te corresponde pagar. Es probable que la entidad asuma algunos gastos, como la nota simple, la inscripción registral o la gestoría.
11. ¿Qué documentos me pedirá el banco?
El NIF, última declaración de la renta, las tres últimas nóminas, la vida laboral, los movimientos de la cuenta bancaria. Hay muchos documentos que recoger antes de solicitar una hipoteca. A los autónomos les ha pasado muchas veces que también les exigen las declaraciones trimestrales de IVA e IRPF más recientes.
12. ¿Cuánto tiempo tengo para firmar la hipoteca una vez que la tengo aprobada?
Una vez que la entidad financiera haya aprobado la operación, elige un notario para acordar una fecha para firmar y te asesorará sin coste alguno.
Recuerda que, por ley, una vez firmada la FEIN (documento que contiene las condiciones de la hipoteca) y sus anexos, tienes 10 o 14 días naturales en Cataluña para reflexionar y revisar las condiciones de la hipoteca, antes de firmar ante notario. En el momento del asesoramiento, el notario emite un certificado de conformidad para la firma y en ella indica cuándo se puede firmar el contrato. Debe observar al menos el tiempo de reflexión adecuado.
13. ¿Puedo amortizar la hipoteca antes de tiempo?
La respuesta es afirmativa. Los préstamos pueden amortizarse parcialmente (usted paga solo una parte, puede acortar el plazo de la hipoteca o reducir sus pagos mensuales) o totalmente amortizados (paga la hipoteca en su totalidad). La mayoría de los bancos establecen una comisión por amortización anticipada.
Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria, la penalización máxima que puedes aplicar el sujeto depende de la hipoteca: en una variable, el límite es del 0,25% del capital amortizado si el pago se realiza en los tres primeros años del préstamo, si se hace en el cuarto o quinto año 0,15% durante el período. En el caso de una hipoteca fija, la comisión máxima es del 2% si se paga en los primeros 10 años de la hipoteca y del 1,5% a partir de entonces.
14. ¿Se puede cambiar la hipoteca de banco?
Sí, el proceso se llama subrogación. En los primeros años del plazo del préstamo, la subrogación suele ser más rentable para ahorrar más intereses, y antes de hacer cambios, es recomendable comprobar el coste de la subrogación, analizar analizar múltiples ofertas y tener en cuenta todas las condiciones, no solo el tipo de interés.
15. ¿Qué pasa con la hipoteca si el propietario fallece?
Si el titular de la hipoteca muere, la deuda pasa a sus herederos. En este sentido, se detalla que "los herederos deberán aportar documentos (testamento, certificado testamentario, declaración de herederos...) que acrediten la situación, y recibirán un certificado que indique el estado de la hipoteca".
A continuación, deberán “aportar acta notarial de aceptación y división de la herencia en la que se enumeren todos los herederos que aceptaron y repartieron la herencia de común acuerdo, anotando el porcentaje, importe o fracción correspondiente a cada uno de ellos. Asimismo, deberán aportar una liquidación del “impuesto de sucesiones”. Tributo que depende de las CCAA.
Tras la entrega de los documentos, el banco "emitirá una respuesta aclarando el alcance de la responsabilidad y la subrogación de los herederos del deudor fallecido. Si se suscribe un seguro de vida que cubre la totalidad o parte de la deuda con la hipoteca, en caso de muerte, hay que hacer el pago, lo gestiona la aseguradora”.
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