Con los precios de alquileres aumentando cada mes, muchas personas se están planteando comprar una casa. Esto requiere un ahorro previo para pagar la señal. Sin embargo, hay un contrato a caballo entre los dos mundos. Esto se trata de un contrato de arrendamiento con opción a compra.
¿Qué es un contrato de arrendamiento con opción a compra?
Este contrato es una de las mejores opciones para aquellos que quieren ser dueños de una casa, pero en ese momento no tienen suficiente dinero para comprarla. Con este contrato mixto, ya que se trata de un contrato de alquiler y otro de compra, el inquilino puede vivir en la casa que desee pagando una cuota, descontando parte o la totalidad del alquiler del precio final para futuras compras. El precio de la futura compraventa se fija en el contrato. También el plazo para hacerla válida.
¿Cómo funciona este contrato?
Para que un arrendamiento con opción a compra sea legalmente exigible, debe reflejar todos los aspectos relacionados con la compra y el arrendamiento.
En lo referente al alquiler:
• Periodo de alquiler.
• Plazo de compra de la casa.
• Una cuota mensual pagada por el inquilino.
• Quién paga los gastos asociados al alquiler (comunidad, gastos de basura, reformas, etc.)
Los siguientes puntos deben ser considerados al momento de realizar una compra:
• Intención escrita del inquilino de que está comprometido en comprar la casa.
• El precio de venta no se puede cambiar.
• El porcentaje del arrendamiento se descontará del precio de compraventa.
• Es costumbre dejar un pago inicial, que luego se deduce de la futura compraventa. En el caso que el inquilino se eche para tras, se lo podrá quedar el propietario.
Cómo y cuándo hacer efectiva la opción de compra
Para que la opción de compra sea válida, el arrendatario debe expresar su decisión de utilizar la opción dentro del plazo especificado en el contrato. La forma habitual de hacerlo es en presencia de un notario público, aunque el contrato puede especificar otra forma. Cuando se trata del término, la mayoría de las veces ambas partes acuerdan al comienzo del contrato de arrendamiento.
Ventajas y desventajas de elegir comprar un contrato de arrendamiento
Este tipo de contrato tiene varias ventajas y desventajas que varían según la parte involucrada.
Ventajas arrendamiento con opción a compra para el propietario:
• Gana dinero con los alquileres desde el principio.
• El bono inicial es una garantía contra el impago.
• Es una forma de aprovechar la vivienda de inmediato sin renunciar a futuras ventas.
• Tiene derecho a la desgravación fiscal por la propiedad de alquiler.
• Si el inquilino final no compra la casa, se queda con el importe pagado en concepto de prima.
Desventajas
• El inquilino puede echarse para atrás y esto suponga una pérdida de tiempo.
• Durante la duración del contrato, no se puede vender la propiedad, aunque le hagan una oferta mejor al propietario.
• En el caso de que los precios de las viviendas suban, no se le puede vender al inquilino por un precio superior al fijado en el contrato.
Ventajas y desventajas para el inquilino
Ventajas
• Mientas paga el alquiler y vive en una casa que le gusta, está descontando parte del precio de venta final.
• Se asegura la vivienda
• Si tiene los fondos necesarios, puede comprar la casa en cualquier momento durante el periodo de alquiler.
Desventajas
• Perderá el bono inicial, si no compra la vivienda en el plazo fijado.
• Al estar el precio fijado en el contrato, aunque bajen los precios de la vivienda, no podrá comprar la casa por un precio inferior del importe pactado.
• Si tiene los fondos necesarios, puede comprar la casa en cualquier momento durante el período del alquiler.
• El contrato está sujeto a doble imposición del impuesto de transmisiones patrimoniales, tanto por el lado del arrendamiento y por el de la opción de compra.
¿Cuál es la duración de un contrato de arrendamiento con opción a compra?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el plazo máximo que una persona puede alquilar con opción a compra es de cinco años. El contrato de arrendamiento puede prorrogarse con el consentimiento del propietario. En este caso, el contrato de alquiler finaliza y se firma otro contrato con la prórroga.
¿Qué porcentaje se descuenta del alquiler con opción a compra?
El porcentaje del precio final descontado de la renta mensual puede ser total o parcial. Algunos propietarios estipulan que el 70% del pago mensual se descuenta del valor final. Además, del precio final se descontará la prima ofrecida al inicio del contrato.
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