Si vous vous demandez quel est le montant de la mise de fonds requise pour un appartement et comment calculer ce montant en fonction de la valeur de la propriété que vous souhaitez acheter, nous vous fournissons dans cet article les détails clés afin que vous puissiez déterminer si le l'achat que vous envisagez est viable.
Qu'est-ce que l'entrée d'une maison ?
La mise de fonds sur une maison est le montant d’argent que nous devons apporter de notre poche lors de l’achat d’une propriété avec un prêt hypothécaire. Ce montant est nécessaire car les entités bancaires ne financent qu'un pourcentage de la valeur totale du bien, qui est déterminée par une expertise ou le prix d'achat et de vente.
Généralement, la banque financera jusqu'à 80 % de la plus faible des deux valeurs : le prix d'achat convenu et la valeur d'expertise. Cela s’applique lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’une résidence principale. Dans le cas d'autres types de biens immobiliers, comme les résidences secondaires, les locaux commerciaux, les places de parking ou les terrains, le pourcentage de financement est généralement réduit entre 60 et 70 %.
Quel montant devez-vous verser comme acompte pour un appartement ?
Le plus courant est que les banques ne financent qu'un pourcentage de la valeur de la maison habituelle, généralement pas 100 %. Cette pratique est devenue plus stricte après la crise hypothécaire de 2008, lorsque les entités ont commencé à être plus prudentes dans l’évaluation des risques et l’octroi de prêts hypothécaires. De plus, les lois ont été renforcées pour limiter les risques d'un point de vue juridique.
- La raison de cette restriction est que plus le financement est important, plus le risque de défaut est grand. Avoir suffisamment d’argent pour couvrir l’acompte d’un appartement reflète une certaine capacité d’épargne et est un indicateur de responsabilité financière.
- Depuis 2009, les prêts hypothécaires ne peuvent être titrisés que si le financement ne dépasse pas 80 % de la valeur estimative. La titrisation est un processus par lequel les prêts hypothécaires sont regroupés et vendus à des tiers, tels que des fonds d'investissement, afin que le risque soit transféré à une autre entité.
Avant la crise, il était plus courant pour les banques de prendre des risques plus importants et de les répercuter ensuite sur d'autres investisseurs en vendant ces prêts. Or, aujourd’hui, il est difficile d’obtenir un financement supérieur à 80 % ou d’accéder à un prêt hypothécaire si l’on ne dispose pas d’un profil financier solide.
Exemple : Le droit d'entrée pour un appartement à 20 000 €
Le montant de l’acompte pour un appartement dépend directement de la valeur de la maison. Par exemple, si vous vous demandez quel est le montant de l'acompte pour un appartement à Madrid, vous devrez partir du prix d'achat et de la valeur d'expertise, ainsi que de l'offre hypothécaire de la banque, pour connaître le montant exact.
- Disons que vous souhaitez acheter une maison pour 100 000 euros. Dans ce cas, vous devez verser 20 % de ce montant à titre d'acompte, à condition que ce pourcentage soit appliqué à la valeur la plus basse entre l'expertise et le prix d'achat. Cela signifie qu'il vous faudra 20 000 euros pour l'entrée.
- De plus, il est important de rappeler que les dépenses liées à la formalisation de la vente et de l’hypothèque s’élèvent généralement à environ 10 % de la valeur de la propriété. Cela implique qu'en plus des 20 000 euros de droit d'entrée, vous devez disposer de 10 000 euros supplémentaires pour couvrir ces dépenses, ce qui porte l'économie totale nécessaire à 30 000 euros.
En fonction des taxes applicables, comme la TVA ou l'IGIC dans le cas de logements neufs, ou l'ITP dans d'autres situations, ainsi que de la communauté autonome dans laquelle vous vous situez (en raison des taxes régionales de gestion), ce pourcentage peut varier.
Est-il possible d'acheter une maison sans mise de fonds ?
Dans des situations très exceptionnelles, il est possible d'obtenir un prêt hypothécaire qui finance 90 %, voire 100 % de la valeur du bien. Des facteurs tels qu’un profil financier solide, un excellent historique de crédit ou l’achat d’un appartement auprès d’une banque peuvent faciliter cette option. Une autre alternative est d’opter pour les garanties ICO pour l’achat d’un logement, à condition que les critères requis soient remplis.
Quel montant devez-vous cotiser d’avance pour un prêt hypothécaire ?
Le montant que vous devrez verser comme mise de fonds pour un prêt hypothécaire dépendra de l'offre de votre banque, notamment du pourcentage qu'elle est prête à financer, et des dépenses liées au prêt hypothécaire et à la vente dans votre cas. En général, cette somme représente environ 30 % de la valeur de la résidence principale, en prenant comme référence la valeur d'expertise ou le prix d'achat et de vente, normalement la plus basse de ces deux valeurs.
Toutefois, rien ne vous empêche de demander un montant inférieur si vous le pouvez. Par exemple, si vous décidez d'apporter 50 % de la valeur du bien et de demander un prêt pour les 50 % restants, vous économiserez de l'argent à long terme, puisque vous paierez moins d'intérêts. Payer 3 % de 100 000 euros n’est pas la même chose que payer 3 % de 600 000 euros.
De plus, en empruntant moins d’argent, vous pourriez raccourcir la durée de votre prêt hypothécaire et rembourser le prêt plus rapidement. Bien entendu, il est crucial de ne pas s’épuiser complètement et de conserver un fonds suffisant pour éviter les risques financiers.
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