Si estás considerando la posibilidad de vender una propiedad, seguramente te has cuestionado cuál será el costo para ti y cuánto retiene Hacienda por la venta de un inmueble. Este tipo de operaciones no son gratuitas: es probable que se genere una ganancia patrimonial que deberás incluir en tu declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), además de cumplir con ciertos tributos de los cuales serás responsable.
Para poder aclarar tus dudas y para que puedas realizar cálculos con la máxima precisión, revisamos uno por uno los impuestos asociados a la venta de una vivienda.
¿Cuáles son los tributos a abonar al vender una propiedad?
Los costos relacionados con la venta de un inmueble se distribuye en diversas categorías (gestoría, inmobiliaria, certificado energético, notario, registrador...), pero, indiscutiblemente, el componente principal está vinculado a los tributos derivados de la venta de una vivienda.
En el caso del vendedor, se encuentran tres impuestos asociados: el IRPF, la plusvalía municipal (cuando exista) y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
¿Cuánto se tributa a Hacienda por la venta de una vivienda en el IRPF?
La plusvalía generada por la venta de un inmueble debe ser declarada en tu IRPF en caso de que efectivamente se haya producido un aumento en el patrimonio debido a la venta de la vivienda. También es posible vender con pérdidas, en cuyo caso deberás igualmente reflejar la operación en tu declaración de la Renta, registrando la pérdida patrimonial por la venta del inmueble.
¿Qué tasa se aplica a la ganancia patrimonial?
En caso de obtener una ganancia patrimonial, deberás incorporarla a la base imponible del ahorro, tributando de la siguiente manera:
- Al 19% para montos hasta 6.000€
- Al 21% en el rango entre los 6.000 y los 50.000€
- Al 23% para montos entre los 50.000 y los 200.000€
- Al 27% para los montos desde los 200.000 hasta los 300.000€
- A partir de los 300.000€, se aplica un tipo del 28%
En caso de obtener una pérdida patrimonial, tendrás la posibilidad de compensarla con las ganancias patrimoniales correspondientes al mismo ejercicio, con ciertos límites, lo que contribuirá a reducir tu carga fiscal por este concepto. Si aún queda un saldo negativo, podrás compensarlo durante los siguientes cuatro ejercicios fiscales.
¿Cómo calcular el IRPF por la venta de una vivienda?
Es crucial saber cómo se calcula la ganancia patrimonial por la venta de un inmueble. Para ello, es necesario conocer el valor de transmisión (restando todos los gastos y tributos abonados con la venta) y el valor de adquisición (sumando los gastos asumidos en ese momento, incluyendo obras y mejoras)
La diferencia entre el valor de trasmisión y el valor de adquisición determinará si has obtenido una ganancia o pérdida financiera con la venta de tu propiedad.
En relación con cuándo debes declarar la venta de un inmueble en la declaración de la Renta, la respuesta es que siempre debes hacerlo, ya sea que haya ganancia patrimonial, una pérdida o si la operación resulta en un equilibrio financiero.
¿Cómo eludir el pago a Hacienda por la venta de una vivienda?
Si buscas evitar abonar impuestos a Hacienda por la ganancia patrimonial en el IRPF derivada de la venta de una vivienda, aquí tienes algunas opciones que puedes explorar:
- Acogerte a la exención por reinversión en vivienda habitual.
- Aprovechar la exención en caso de venta de vivienda en mayores de 65 años. Es importante tener presente que no tiene validez en el caso de venta de segunda vivienda para personas mayores de 65 años; debe ser la vivienda principal. Esta exención también es aplicable a individuos en estado de dependencia severa o de gran dependencia. En ambas situaciones, podrás beneficiarte de esta exención, ya sea que tu residencia habitual se transmite a cambio de un capital, como si se trasmite a cambio de una renta, temporal o vitalicia.
- La entrega de una propiedad como dación en pago también se encuentra exenta, al igual que su transmisión como resultado de una ejecución hipotecaria, ya sea por vía judicial o notarial, destinada a saldar las deudas relacionadas con la vivienda principal.
¿Cuánto se abona a Hacienda por la venta de un inmueble en la plusvalía municipal?
En realidad, este gravamen no va a parar a manos de Hacienda, sino a las del Ayuntamiento local. No obstante, sigue siendo un importante deber fiscal que es necesario conocer.
La plusvalía municipal grava el incremento de valor que ha experimentado la propiedad durante el tiempo que has sido su propietario, por lo tanto, solo deberás abonarlo en aquellos casos en los que efectivamente haya tenido lugar un aumento de valor (a diferencia de situaciones anteriores)
¿Cómo determinar la plusvalía municipal?
El cálculo de la plusvalía municipal implica considerar el valor catastral, junto con el precio de adquisición y el de venta al determinar la base imponible. Tmbién es necesario conocer el tipo que establece el ayuntamiento correspondiente.
Dispondrás de un período de 30 días hábiles para efectuar el pago de la plusvalía municipal a partir de la fecha de la transacción.
¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?
Respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles, la normativa establece que su responsabilidad recae en el propietario del inmueble en la fecha de devengo del impuesto, es decir, al 1 de enero de cada año fiscal, correspondiente al año natural.
No obstante, es común acordar un reparto de su pago entre la parte vendedora y la compradora, distribuyendo proporcionalmente su costo anual según la fecha de la compraventa.
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