La compra d'un habitatge és una de les decisions financeres més importants a la vida d'una persona, especialment si es tracta de contractar una hipoteca. Abans de fer el pas i formalitzar l'operació, cal tenir en compte quins documents necessites presentar, verificar que la casa no tingui càrregues, quants estalvis has de tenir, la quantitat que hauràs de pagar cada mes i durant quants anys desemborsaràs les quotes.
1. Què he de preguntar a l'agent immobiliari?
Si la casa és de segona mà, convé conèixer per què es ven, si disposeu de la cèdula d'habitabilitat i la certificació energètica, si teniu despeses econòmiques pendents o si els subministraments bàsics estan donats d'alta. També cal preguntar si s'ha realitzat una inspecció tècnica de l'edifici (ITE).
2. Quins passos s'han de fer quan es té clar que vols comprar una casa?
El primer pas és sol·licitar una simple inscripció de l'habitatge al registre de la propietat. És un document que conté tota la informació sobre la propietat, fins i tot si hi ha despeses o deutes.
El següent és signar el contracte d'arres, és un contracte privat que serveix per reservar l'habitatge que compraràs. En el moment de la signatura es lliura una paga i senyal que després es dedueix del preu final de compravenda. És recomanable signar-ho davant del notari.
El pas següent és buscar finançament per a la compra de la casa, una bona opció és contractar un préstec hipotecari. Actualment, és pràctic analitzar el mercat per saber quin tipus d'ofertes ofereixen les entitats financeres.
L'últim pas és signar el contracte de compravenda, és un acord entre les dues parts, on el venedor es compromet a lliurar l'habitatge al comprador per una quantitat de diners determinada. Aquest acord imposa una sèrie d'obligacions i drets de les parts i hi pot haver conseqüències si qualsevol de les parts incompleix aquestes obligacions i els drets. El comprador sol triar la notaria amb què vol signar el seu contracte de compravenda.
3. Com saber si té deutes la casa que vull comprar?
El més important seria demanar la nota simple de l'immoble al Registre de la Propietat. Us permetrà saber l'estat de l'habitatge en termes d'hipoteques, embargaments, càrregues o termes fiscals. Recorda, si hi ha un deute sobre la casa quan la compres, aquest deute se't transfereix.
També assegureu-vos que esteu al corrent dels pagaments de la comunitat (quotes mensuals, derrames…) per als quals podeu sol·licitar un certificat; i assegura't d'estar al corrent dels impostos municipals (IBI, taxes de residus, taxes de reciclatge…) Per fer-ho, haurà de sol·licitar un rebut o comprovant de pagament.
4. Com es pot saber si l'habitatge disposa de certificat energètic?
Des de l'1 de juny del 2013 és obligatori presentar el certificat energètic a Espanya per poder llogar o vendre propietats. El Reial decret 235/2013 estableix l'obligació de presentar el certificat energètic i la responsabilitat de l'obtenció d'aquest certificat energètic és el propietari de l'habitatge.
5. Quants diners he de tenir estalviats?
En general, cal tenir uns estalvis entre el 30-35% del valor de la casa. En general el finançament bancari és fins a un 80%, de manera que el 20% restant es paga amb fons propis; el 10-15% restant s'utilitzarà per pagar impostos (IVA si es tracta d'una casa nova i ITP si és una casa usada) i les altres despeses relacionades amb la compravenda.
6. Quina és la quota mensual?
La resposta a aquesta pregunta depèn del preu de la casa i de la mida de la hipoteca, així com la durada del préstec. Per no posar en risc la teva salut financera, es recomana estimar els teus ingressos menys les despeses mensuals dels titulars comprareu una casa nova. D'aquesta manera, veuràs quant marge mensual tens. En general, es recomana no pagar més del 40% dels teus ingressos.
7. Durant quants anys es paga una hipoteca?
Tot depèn de per quant estiguis signant la hipoteca i quant puguis amortitzar durant aquest període. En general, com més gran sigui el termini del contracte, menor serà la quota mensual, però més gran serà l'interès. La majoria de les institucions financeres permeten terminis de contractació de fins a 30 anys, sempre que el titular del préstec no tingui més de 75 anys en acabar de pagar el préstec.
8. Fins a quina edat puc sol·licitar un préstec hipotecari?
No hi ha un límit legal específic per determinar l'edat màxima a què es pot sol·licitar un préstec hipotecari. Això no obstant, amb caràcter general es fixa com a límit d'edat per a la devolució dels préstecs hipotecaris els 75 anys. Tenint en compte que el termini mínim del préstec és de 10 anys, l'edat màxima per sol·licitar una hipoteca és de 65 anys.
9. Què triar, hipoteca variable o hipoteca fixa?
Aquesta és probablement una de les preguntes hipotecàries més freqüents en els darrers temps. A les hipoteques a tipus fix, els clients paguen sempre les mateixes quotes des del primer mes fins a l'últim, encara que el tipus d'interès sigui superior al dels préstecs a tipus variable, en funció del desenvolupament de mesures com l'Euribor. La taxa diària ara està per sobre del 2,4%, la més alta des del 2009, mentre que la mitjana provisional del setembre va ser de més del 2%, la més alta des del final del 2011.
Des del 2009, més d'1 milió de llars a Espanya han contractat una hipoteca fixa, fet que suposa una quarta part del crèdit total. Els especialistes insisteixen que no hi ha la hipoteca perfecta i que l'elecció dependrà de les circumstàncies específiques de cada consumidor, així com de factors com la situació econòmica personal o en quant de temps té proveït pagar el préstec.
10. Quines despeses he d'assumir per formalitzar la hipoteca i la compravenda?
Les despeses de la compravenda inclouen notaria, registre de la propietat, la gestoria, l'IVA o ITP, segons es tracti d'un habitatge nou o usat.
Aquesta quota cal afegir-la al préstec hipotecari. Si en un contracte sense compromís, és el principal més els interessos de tota la hipoteca, més les despeses de lassegurança de pèrdua, les despeses de manteniment del compte i la taxació que et correspon pagar. És probable que l'entitat assumeixi algunes despeses, com ara la nota simple, la inscripció registral o la gestoria.
11. Quins documents em demanarà el banc?
El NIF, última declaració de la renda, les tres darreres nòmines, la vida laboral, els moviments del compte bancari. Hi ha molts documents per recollir abans de sol · licitar una hipoteca. Als autònoms els ha passat moltes vegades que també exigeixen les declaracions trimestrals d'IVA i IRPF més recents.
12. Quant de temps tinc per signar la hipoteca una vegada que la tinc aprovada?
Un cop l'entitat financera hagi aprovat l'operació, tria un notari per acordar una data per signar i t'assessorarà sense cap cost.
Recorda que, per llei, un cop signada la FEIN (document que conté les condicions de la hipoteca) i els seus annexos, tens 10 o 14 dies naturals a Catalunya per reflexionar i revisar les condicions de la hipoteca, abans de signar davant de notari. En el moment de l'assessorament, el notari emet un certificat de conformitat per a la signatura i hi indica quan es pot signar el contracte. Heu d'observar almenys el temps de reflexió adequat.
13. Puc amortitzar la hipoteca abans d'hora?
La resposta és afirmativa. Els préstecs poden amortitzar-se parcialment (vostè paga només una part, pot escurçar el termini de la hipoteca o reduir els pagaments mensuals) o totalment amortitzats (paga la hipoteca en la seva totalitat). La majoria dels bancs estableixen una comissió per amortització anticipada.
Després de l'entrada en vigor de la llei hipotecària, la penalització màxima que pots aplicar el subjecte depèn de la hipoteca: en una variable, el límit és del 0,25% del capital amortitzat si el pagament es fa en els tres primers anys del préstec , si es fa al quart o cinquè any 0,15% durant el període. En el cas d'una hipoteca fixa, la comissió màxima és del 2% si es paga els primers 10 anys de la hipoteca i de l'1,5% a partir de llavors.
14. Es pot canviar la hipoteca de banc?
Sí, el procés s'anomena subrogació. En els primers anys del termini del préstec, la subrogació sol ser més rendible per estalviar més interessos, i abans de fer canvis, és recomanable comprovar el cost de la subrogació, analitzar analitzar múltiples ofertes i tenir en compte totes les condicions, no només el tipus dinterès.
15. Què passa amb la hipoteca si el propietari mor?
Si el titular de la hipoteca mor, el deute passa als hereus. En aquest sentit, es detalla que "els hereus hauran d'aportar documents (testament, certificat testamentari, declaració d'hereus...) que acreditin la situació i rebran un certificat que indiqui l'estat de la hipoteca".
A continuació, hauran d'aportar “acta notarial d'acceptació i divisió de l'herència en què s'enumerin tots els hereus que van acceptar i van repartir l'herència de comú acord, anotant el percentatge, import o fracció corresponent a cadascun. Així mateix, hauran d'aportar una liquidació de “l'impost de successions”. Tribut que depèn de les CCAA.
Després del lliurament dels documents, el banc "emetrà una resposta aclarint l'abast de la responsabilitat i la subrogació dels hereus del deutor mort. Si se subscriu una assegurança de vida que cobreix la totalitat o part del deute amb la hipoteca, a cas de mort, cal fer el pagament, l'asseguradora el gestiona”.
🔍Estàs buscant propietats o estàs volent vendre la teva?
A dia d'avui tenim més de 400 Immobles en venda a Roses i la Costa Brava
Som membres del col·legi d'agents de la propietat immobiliària de Girona i formem part de l'Associació CBRAI: més de 33 immobiliàries professionals al vostre servei, la vostra propietat estarà a la venda a les millors agències a Roses i Empuriabrava.
📲📩 Contacta'ns i t'ajudem en tot el procés
•INFO & CONTACT•
📩 ventas@roses.net
📞 +34 972 25 79 99
📲 Només Whatsapp