Welche Steuern muss ich zahlen, wenn ich mein Haus verkaufe?

Wenn wir den Verkauf unserer Immobilie oder Wohnung vorbereiten, tun wir dies meist zielgerichtet und möglichst schnell. Es kann sein, dass wir nicht mehr in diesem Haus wohnen, dass wir das Geld benötigen, um eine andere Immobilie zu kaufen oder einen finanziellen Bedarf zu decken, oder dass wir ein anderes Haus kaufen möchten.
Wir vertrauen darauf, dass wir über den aus der Transaktion erzielten Betrag verfügen können. Allerdings müssen wir beachten, dass von diesem Betrag bestimmte Steuern abgezogen werden müssen. Sind Sie sich darüber im Klaren, was sie sind? Obwohl es stimmt, dass der Käufer einige Steuerpflichten übernehmen muss, ist es wichtig, dass Sie wissen, dass auch der Verkäufer dieser Pflicht nachkommen muss, indem er dem Finanzamt Rechnungslegung vorlegt.

Dies sind alle Steuern, die Sie übernehmen und zahlen müssen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.

Steuern, wenn ich mein Haus verkaufe: die kommunalen Kapitalerträge

Die erste Steuer, die der Verkäufer beim Verkauf seiner Immobilie tragen muss, ist das Pfandrecht auf die Wertsteigerung städtischer Grundstücke, obwohl die technische Bezeichnung „Wertsteigerung städtischer Grundstücke“ (IIVTNU) lautet. Es ist möglich, dass jemand verwirrt ist und nicht weiß, dass er es bezahlen muss, aber darin liegt die erste Ihrer Pflichten, wenn Sie es schaffen, zu verkaufen.

Diese Steuer besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks während all der Jahre, in denen es Ihr Eigentum war. Das heißt, die Neubewertung, die vom Erwerb bis zum Verkauf stattgefunden hat. Der Verkäufer hat für die Zahlung dieser Steuer bis zu 30 Werktage Zeit und muss diese außerdem unabhängig davon, ob Gewinne oder Verluste erzielt wurden, in der Steuererklärung des Folgejahres angeben. Liegt keine Wertsteigerung, sondern eine Wertminderung vor, fällt die Steuer nicht an.

Bei der Berechnung dieser Steuer werden berücksichtigt:

Die vom Rathaus der Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, festgelegte jährliche Steigerungsrate.
Der Katasterwert des Hauses.
Die Anzahl der Jahre, in denen das Haus im Besitz war.

Einkommensteuer beim Verkauf eines Hauses

Die nächste Steuer, die Sie als Verkäufer tragen müssen, ist die persönliche Einkommenssteuer (IRPF). Wir haben bereits erwähnt, dass der Verkauf der Wohnung gegebenenfalls in der Steuererklärung des Folgejahres angegeben werden muss. In diesem Fall wird die Steuer erhoben, wenn zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis eine positive Differenz besteht. Andernfalls können die Verluste in der Erklärung abzugsfähig sein.

Wie wird es berechnet? Dies erfolgt durch Subtraktion des Übertragungswertes vom Anschaffungswert, also der Differenz zwischen Kaufpreis und aktuellem Verkaufspreis. Um die Berechnung jedoch mit aktuellen Werten durchführen zu können, wird ein Koeffizient angewendet, der je nach Jahr, in dem das Haus gekauft wurde, variiert.

Es gibt jedoch Fälle, in denen die Zahlung dieser Steuer nicht erforderlich ist. Wenn es sich beispielsweise um eine Reinvestition in einen gewöhnlichen Wohnsitz handelt und der Teil des Gewinns, der für den Erwerb einer neuen Wohnung bestimmt ist, innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren ausgegeben wird. Wenn ein ungenutzter Teil vorhanden ist, unterliegt dieser der Besteuerung.

Darüber hinaus unterliegen Personen über 65 Jahre oder in einer Abhängigkeitssituation, die ihre Wohnung verkaufen, nicht dieser Steuer, ebenso wenig wie Personen über 65 Jahre, die eine Wohnung verkaufen, die nicht ihr gewöhnlicher Aufenthaltsort ist.

Die Grundsteuer (IBI)

Die Grundsteuer (IBI) muss jährlich ab dem 1. Januar gezahlt werden und muss immer vom Eigentümer der Immobilie gezahlt werden. Es besteht jedoch jederzeit die Möglichkeit, mit dem Käufer eine Vereinbarung zu treffen, sodass dieser den verhältnismäßigen Anteil übernimmt.

Kosten, die beim Verkauf einer Immobilie anfallen

Zu den drei von uns genannten Steuern kommen noch weitere Kosten hinzu, die der Verkäufer ganz oder teilweise zu tragen hat. Dies sind die folgenden:

Notar- und Registrierungskosten: Die Ausstellung der Urkunden und alle später erforderlichen Änderungen (Steuern auf dokumentierte Rechtshandlungen für Verkäufer) liegen in der Verantwortung des Verkäufers.
Kosten für die Kündigung einer Hypothek: Wenn ein Hypothekendarlehen läuft, muss es gekündigt oder auf den neuen Eigentümer übertragen werden, der die neuen Schulden übernimmt. Diese Kosten müssen sowohl an den Notar als auch an das Finanzinstitut gezahlt werden.
Kosten für die lastenfreie Übertragung der Immobilie: Wenn wir die Immobilie lastenfrei verkaufen wollen, müssen wir als Verkäufer bis zum 1. Januar mit den anstehenden Kosten rechnen. Dazu gehören Sonderabgaben, Müllsteuer, Energieausweis und Maklerprovisionen.

Wie Sie sehen, ist der Verkauf mit zusätzlichen Kosten verbunden. Aus diesem Grund ist es wichtig, diese vor der Unterzeichnung einer Transaktion zu berücksichtigen.

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